2021年第2四半期（4〜６月）、94%のアメリカ都市圏が2桁の価格上昇を記録

 【要約】

・2021年第2四半期の一戸建て中古住宅の販売価格の中央値は、測定した都市圏の99％で1年前に比べて上昇し、94％の市場で2桁の価格上昇が見られました。

・一戸建て中古住宅の販売価格の中央値は、1年前に比べて6万6800ドル上昇し、22.9％増の35万7900ドルとなりました。3年間で10万ドル以上の価格上昇があったのは46の市場でした。

・一般的な中古一戸建て住宅の月々の住宅ローン支払額は1,215ドルに上昇し、中古一戸建て住宅を購入するために一般的に必要とされる家族の収入は58,314ドルに上昇しました。

住宅在庫が引き続き低水準であることに加え、記録的な低水準の住宅ローン金利が住宅需要を喚起したことにより、2021年第2四半期中、測定対象となった183中182の市場で、中古一戸建て住宅の販売価格の中央値が上昇しました。全米不動産協会（National Association of Realtors®）

一戸建て中古住宅の販売価格の中央値は、1年前に比べて6万6,800ドル上昇し、22.9％増の35万7,900ドルとなりました。すべての地域で前年同期比2桁の価格上昇が見られ、北東部（21.8％）を筆頭に、南部（21.0％）、西部（20.9％）、中西部（17.1％）の順であった。

NARチーフエコノミストは、住宅価格上昇とそれに伴う住宅資産蓄積は過去1年間は大幅に増えたが、2022年に同じトレンドとなる可能性は低く、市場供給増や需要先細りから価格上昇は著しく鈍化すると予測しています。

12都市圏では1年前に比べて30％以上価格上昇し、そのうち8都市圏は南部、西部地域となります。また、サンフランシスコとニューヨークの都市圏で住宅価格が急激に上昇していると指摘しています。

過去3年間で、中古戸建ての平均的な価格上昇は89,900ドルで、182の市場で価格上昇が見られました。この内、46市場では、10万ドル以上の価格上昇となりました。最も価格が上昇したのは、カリフォルニア州サンフランシスコ・オークランド・ヘイワード（31万5,000ドル）でした。

住宅価格の上昇にともない、中古一戸建ての月々のローン返済額は、30年固定ローンの場合、1,215ドルに上昇しました。1年前に比べて196ドルの増加です。30年固定ローンの実効金利が3.05％（1年前は3.29％）に低下したものの、支払額は増加しています。2021年第2四半期に、住宅購入者の世帯収入に占める住宅ローン支払額割合は16.5％に上昇しました（1年前は14.0％）。

住宅新規購入者の購入能力は著しく低下しており、歴史的な低金利の恩恵を受けても、住宅価格が急上昇がネックになっています。初回購入者の住宅ローン支払額は収入の25％に跳ね上がっています（1年前は21.2％）。

シカゴダウンタウンの商業不動産

パンデミックの脅威が再燃する中、ダウンタウンの不動産需要の動向が注目されています。

高い空室率と弱い需要が特徴のオフィス市場に、110 N. Wacker DriveのBank of America Towerがオープンしましたが、デルタ株感染の影響で、雇用者は再び神経質になっています。

多くの企業は、数週間後にオフィスを再開したいと考えていましたが、大きな見直しが始まっています。マイクロソフトは秋の再開スケジュールを延期し、アマゾンは企業スタッフが来年までオフィスに戻ってくる必要はないと言っています。このような発表は、ハイテク企業が最初に行う傾向があります。

より多くの企業がこれに追随すれば、商業用不動産は短期的にさらに苦境に立たされることになります。商業用不動産は、経済全体と同様に、パンデミックの影響で苦境に立たされる部分もあれば、盛り返して繁栄する場合もあります。最も被害を受けているのはオフィス市場であり、特にダウンタウンは、シカゴの全不動産の課税価格の大部分を占めています。

市場評価した大手証券会社の報告書は、全体的には「元気がない」という点で共通しています。証券会社CBREによると、第2四半期末のダウンタウンのオフィス空室率は17.7%で、15年間の記録の中で最も高い数値となっています。CBREのレポートによると、サブリースで空いているスペースを含めると、この数字に4ポイント近くプラスになります。

空室率は1990年代初頭以来の高さです。当時、開発業者は安易な信用を得て、入居者需要を気にせずにタワーを建設しましたが、供給過多市場は建設の10年後に解消されました。

CBREのオフィステナントに関する全国調査では、従業員数10,000人以上の大規模オフィス利用の81％が、今後3年間でオフィス面積を縮小すると回答。小規模企業では、スペースを削減するか増やすかで意見が分かれました。これは、一部は自宅で、一部はオフィスで仕事をするというハイブリッドなスケジュールが急速に受け入れられていることの表れです。

このような状況にもかかわらず、良好なポジションにある家主は、競争力のあるコンセッションパッケージを提供しながら、額面賃料を維持し続けていると分析しています 。また、クッシュマン＆ウェイクフィールド社のレポートでは、第1四半期と比較して賃料がわずかな低下となりました。

賃貸需要は依然として旺盛であるとの予想もあります。ライフサイエンス分野のラボに対する需要がその一例で、これまで十分なサービスが提供されていなかった分野でり、現在、市内に100万平方フィートのスペースが新設されています。

郊外のオフィス市場にも活気が見られます。クッシュマン社の分析によると、空室率は25.5％で、第1四半期の24％から上昇していますが、パンデミックの初期から「貧弱」だった新規リース活動が活発化しています。

産業用不動産は活気に満ちています。Cushman社のレポートによると、「シカゴの産業用不動産は減速の兆しを見せず、すでに2020年の好調な数字を上回る勢い」と分析。

リテール等の実店舗物件は、アマゾンなどのオンラインビジネスの普及にもかかわらず、好調です。CBREは、ここの空室率が低下していることと、消費者の信頼感が高まっていることを挙げています。最近では、ダウナーズグローブに今秋オープン予定のSteinhafelsの家具店や、87丁目とダンライアン高速道路の間にオープン予定のFloor & Décorなどがあります。

小売業が順調であれば、マグニフィセント・マイルも再開発が進むかもしれません。ノースミシガンアベニューにはメイシーズやギャップなどの店舗がなくなり、ユニクロが撤退すると発表しています。長年小売業を担当してきたBaum Realty Groupの代表、Allen Joffe氏は、家賃の高い高級住宅地からの撤退には「群集心理」が働いているのではないかと述べています。投資家の中には、1年前の略奪のイメージを払拭できない人もいますが、この通りはまだ高いポテンシャルがあると考えています。

人通りはとても多いです。人々は外食したり、買い物をしたりしています。GibsonsやHugo'sに行けば、これらの店は満員で、人々はホテルに戻ってきています。シカゴ市は、より良いPRの方法を考えるべきであると言えそうです。

シカゴ・サンタイムスより