2021年第2四半期（4〜６月）、94%のアメリカ都市圏が2桁の価格上昇を記録

 【要約】

・2021年第2四半期の一戸建て中古住宅の販売価格の中央値は、測定した都市圏の99％で1年前に比べて上昇し、94％の市場で2桁の価格上昇が見られました。

・一戸建て中古住宅の販売価格の中央値は、1年前に比べて6万6800ドル上昇し、22.9％増の35万7900ドルとなりました。3年間で10万ドル以上の価格上昇があったのは46の市場でした。

・一般的な中古一戸建て住宅の月々の住宅ローン支払額は1,215ドルに上昇し、中古一戸建て住宅を購入するために一般的に必要とされる家族の収入は58,314ドルに上昇しました。

住宅在庫が引き続き低水準であることに加え、記録的な低水準の住宅ローン金利が住宅需要を喚起したことにより、2021年第2四半期中、測定対象となった183中182の市場で、中古一戸建て住宅の販売価格の中央値が上昇しました。全米不動産協会（National Association of Realtors®）

一戸建て中古住宅の販売価格の中央値は、1年前に比べて6万6,800ドル上昇し、22.9％増の35万7,900ドルとなりました。すべての地域で前年同期比2桁の価格上昇が見られ、北東部（21.8％）を筆頭に、南部（21.0％）、西部（20.9％）、中西部（17.1％）の順であった。

NARチーフエコノミストは、住宅価格上昇とそれに伴う住宅資産蓄積は過去1年間は大幅に増えたが、2022年に同じトレンドとなる可能性は低く、市場供給増や需要先細りから価格上昇は著しく鈍化すると予測しています。

12都市圏では1年前に比べて30％以上価格上昇し、そのうち8都市圏は南部、西部地域となります。また、サンフランシスコとニューヨークの都市圏で住宅価格が急激に上昇していると指摘しています。

過去3年間で、中古戸建ての平均的な価格上昇は89,900ドルで、182の市場で価格上昇が見られました。この内、46市場では、10万ドル以上の価格上昇となりました。最も価格が上昇したのは、カリフォルニア州サンフランシスコ・オークランド・ヘイワード（31万5,000ドル）でした。

住宅価格の上昇にともない、中古一戸建ての月々のローン返済額は、30年固定ローンの場合、1,215ドルに上昇しました。1年前に比べて196ドルの増加です。30年固定ローンの実効金利が3.05％（1年前は3.29％）に低下したものの、支払額は増加しています。2021年第2四半期に、住宅購入者の世帯収入に占める住宅ローン支払額割合は16.5％に上昇しました（1年前は14.0％）。

住宅新規購入者の購入能力は著しく低下しており、歴史的な低金利の恩恵を受けても、住宅価格が急上昇がネックになっています。初回購入者の住宅ローン支払額は収入の25％に跳ね上がっています（1年前は21.2％）。

シカゴダウンタウンの商業不動産

パンデミックの脅威が再燃する中、ダウンタウンの不動産需要の動向が注目されています。

高い空室率と弱い需要が特徴のオフィス市場に、110 N. Wacker DriveのBank of America Towerがオープンしましたが、デルタ株感染の影響で、雇用者は再び神経質になっています。

多くの企業は、数週間後にオフィスを再開したいと考えていましたが、大きな見直しが始まっています。マイクロソフトは秋の再開スケジュールを延期し、アマゾンは企業スタッフが来年までオフィスに戻ってくる必要はないと言っています。このような発表は、ハイテク企業が最初に行う傾向があります。

より多くの企業がこれに追随すれば、商業用不動産は短期的にさらに苦境に立たされることになります。商業用不動産は、経済全体と同様に、パンデミックの影響で苦境に立たされる部分もあれば、盛り返して繁栄する場合もあります。最も被害を受けているのはオフィス市場であり、特にダウンタウンは、シカゴの全不動産の課税価格の大部分を占めています。

市場評価した大手証券会社の報告書は、全体的には「元気がない」という点で共通しています。証券会社CBREによると、第2四半期末のダウンタウンのオフィス空室率は17.7%で、15年間の記録の中で最も高い数値となっています。CBREのレポートによると、サブリースで空いているスペースを含めると、この数字に4ポイント近くプラスになります。

空室率は1990年代初頭以来の高さです。当時、開発業者は安易な信用を得て、入居者需要を気にせずにタワーを建設しましたが、供給過多市場は建設の10年後に解消されました。

CBREのオフィステナントに関する全国調査では、従業員数10,000人以上の大規模オフィス利用の81％が、今後3年間でオフィス面積を縮小すると回答。小規模企業では、スペースを削減するか増やすかで意見が分かれました。これは、一部は自宅で、一部はオフィスで仕事をするというハイブリッドなスケジュールが急速に受け入れられていることの表れです。

このような状況にもかかわらず、良好なポジションにある家主は、競争力のあるコンセッションパッケージを提供しながら、額面賃料を維持し続けていると分析しています 。また、クッシュマン＆ウェイクフィールド社のレポートでは、第1四半期と比較して賃料がわずかな低下となりました。

賃貸需要は依然として旺盛であるとの予想もあります。ライフサイエンス分野のラボに対する需要がその一例で、これまで十分なサービスが提供されていなかった分野でり、現在、市内に100万平方フィートのスペースが新設されています。

郊外のオフィス市場にも活気が見られます。クッシュマン社の分析によると、空室率は25.5％で、第1四半期の24％から上昇していますが、パンデミックの初期から「貧弱」だった新規リース活動が活発化しています。

産業用不動産は活気に満ちています。Cushman社のレポートによると、「シカゴの産業用不動産は減速の兆しを見せず、すでに2020年の好調な数字を上回る勢い」と分析。

リテール等の実店舗物件は、アマゾンなどのオンラインビジネスの普及にもかかわらず、好調です。CBREは、ここの空室率が低下していることと、消費者の信頼感が高まっていることを挙げています。最近では、ダウナーズグローブに今秋オープン予定のSteinhafelsの家具店や、87丁目とダンライアン高速道路の間にオープン予定のFloor & Décorなどがあります。

小売業が順調であれば、マグニフィセント・マイルも再開発が進むかもしれません。ノースミシガンアベニューにはメイシーズやギャップなどの店舗がなくなり、ユニクロが撤退すると発表しています。長年小売業を担当してきたBaum Realty Groupの代表、Allen Joffe氏は、家賃の高い高級住宅地からの撤退には「群集心理」が働いているのではないかと述べています。投資家の中には、1年前の略奪のイメージを払拭できない人もいますが、この通りはまだ高いポテンシャルがあると考えています。

人通りはとても多いです。人々は外食したり、買い物をしたりしています。GibsonsやHugo'sに行けば、これらの店は満員で、人々はホテルに戻ってきています。シカゴ市は、より良いPRの方法を考えるべきであると言えそうです。

シカゴ・サンタイムスより

海外投資家の米国住宅への投資トレンド

【要約】

昨年１年間（20年4月から21年3月）に、海外投資が購入した米国住宅は10万7,000件、総額544億ドルで、前年比でそれぞれ31％、27％減少し、2011年以降で最も低い記録となりました。

中国、カナダ、インド、メキシコ、英国が、米国の住宅販売総額の上位5カ国となりました。中国、カナダ、メキシコの外国人購入者の年間販売額は、いずれも50％以上減少しました。

外国人購入者に人気の地域は、フロリダ、カリフォルニア、テキサス、アリゾナ、ニュージャージー、ニューヨークでした。

全米不動産協会（National Association of Realtors®）によると、2020年4月から2021年3月までに外国人バイヤーが購入した米国の中古住宅は544億ドル相当で、前12ヶ月間と比べて27％減少し、米国の住宅用不動産への外国人投資は4年連続で減少しました。COVID-19のパンデミックにより、世界経済が大幅に縮小し、海外からの観光客やビジネス客が減少したため、外国人バイヤーは前年比31％減の10万7,000件の不動産を購入しました。これは、COVID-19の流行により、世界経済が縮小し、海外からの観光客やビジネス客が減少したことによるものです。

移民として米国に居住しているか、ビザを持っている外国人購入者は、324億ドルの中古住宅を購入し、前年比21％減、購入金額の60％を占めました。海外に住む外国人購入者は、220億ドル相当の中古住宅を購入し、前年比33％減、購入金額の40％を占めました。同期間の中古住宅販売額5.8兆ドルのうち、外国人バイヤーの占める割合は2.8％でした。

NARのチーフエコノミストは、パンデミックによる外出禁止や海外旅行の制限があったことを考えれば、この1年間で海外からの米国での住宅購入が大きく減少したことは驚くことではない。寧ろ、海外からの購入者がいない状態でも、米国の住宅市場は堅調に推移したと分析。

米国の中古住宅販売件数は、2020年5月に季節調整済みの年率401万件にまで落ち込みました。その後、7月には完全に回復し、10月には673万戸のピークに達しました。

米国の住宅販売金額の第1位は中国（45億ドル）、第2位はカナダ（42億ドル）で、2013年からの傾向が続いています。以下、インド（31億ドル）、メキシコ（29億ドル）、英国（27億ドル）がトップ5に入りました。イギリスは、上位5カ国の中で唯一、前年よりも金額が増加し（14億ドル→27億ドル）、コロンビアに代わって第5位の出身国となりました。一方、中国（115億ドルから45億ドル）、カナダ（95億ドルから42億ドル）、メキシコ（58億ドルから29億ドル）では、年間購入額が50％以上減少しました。

また、渡航制限が緩和され、来年には留学生が米国の大学に戻ってくることから、外国人による米国不動産の購入もある程度伸びる可能性があるが、住宅価格が高く、在庫が不足しているため、購入者にとっては課題となる可能性も指摘されています。

外国人購入者の中古住宅販売価格の中央値は351,800ドルで、米国で販売された中古住宅の中央値305,500ドルよりも15％高くなっています。中国の購入者は、購入価格の中央値が47万6,500ドルと最も高く、3分の1以上の34％がカリフォルニア州で購入しました。

外国人バイヤーの購入先としては、13年連続でフロリダがトップで、全体の21％を占めました。2位はカリフォルニア州（16％）、3位はテキサス州（9％）、4位はアリゾナ州（5％）で、ニュージャージー州とニューヨーク州は同率の4％でした。

外国人バイヤーの5人に2人（39％）が現金で購入しており、非居住者の割合は居住者よりも高く、それぞれ61％と24％でした。イギリスのバイヤーは、5人のうち4人以上の82％が現金で購入しており、外国人バイヤーの中で最も高い割合を占めています。インド人は、現金での購入が最も少なく、わずか8％でした。カナダ人の3分の2（66％）、中国人の5人に2人（40％）、メキシコ人の3分の1（33％）が全額現金払いで購入しました。

Source: National Association of Realtors

2021年6月度のイリノイ州住宅市場

【要約】2020年6月度比

・住宅販売数　イリノイ州全体　38.9%増、シャンバーグを含むシカゴ郊外　52.8%増

・販売価格　イリノイ州全体　22.5％増、シャンバーグを含むシカゴ郊外　20.4%増

 イリノイ州の6月の住宅市場は、厳しい在庫状況が続く中、意欲的な買い手が次々と現れ、好調を維持しました。イリノイ州REALTORS®のデータによると、競争の激しい市場が住宅販売と中央値を押し上げ、住宅販売スピードは前年比の2倍でした。

2021年6月の販売状況

住宅販売は、2020年6月の平均54日に比べ、平均26日でした。2021年6月の州全体の住宅販売（一戸建てとコンドミニアムを含む）は21,129件で、2020年6月の15,217件から38.9%増加しました。2021年6月の州全体の価格の中央値は270,544ドルで、2020年6月の220,900ドルから22.5%上昇しました。売り出されている住宅の数は28,289軒に減少し、45,321軒だった2020年6月から37.6%減少しました。

イリノイ州REALTORS®の会長スー・ミラー氏は、「6月は住宅購入者の買い控えが続き、平均26日で住宅が市場からすくい上げられました」と述べています。「しかし、販売されている住宅の数が少ないため、夏の残りの期間の見通しが懸念されています。

データによると、ブルーミントンMSA（マクリーン郡、デウィット郡）の住宅販売件数は19.4％増の357件、中央値は11.4％増の18万5千ドルでした。メトロイーストMSA（ボンド郡、カルホーン郡、クリントン郡、ジャージー郡、マクーピン郡、モンロー郡、セントクレア郡）の住宅販売件数は1,039件で、13.2％の増加となりました。価格の中央値は12.9％増の17万9,500ドルでした。

連邦住宅貸付抵当公社によると、2021年6月の30年固定金利住宅ローンの月平均コミットメントレートは2.97%で、前月の2.95%から上昇しました。2020年6月の平均は3.02パーセントでした。

先月、シカゴ都市圏9郡では15,402件の住宅（一戸建ておよびコンドミニアム）が販売され、2020年6月に販売された10,078件から52.8%増加しました。

2021年6月の住宅販売価格の中央値は、シカゴ都市圏で31万9,000ドルとなり、2020年6月の26万5,000ドルから20.4%上昇しました。

イリノイ大学の地域経済応用研究所（REAL）の名誉所長であるGeoffrey J.D. Hewings氏は、「シカゴとイリノイの両地域において、価格は年率および前月比ともに引き続き上昇すると予測される一方で、住宅在庫が引き続き逼迫していることを反映して、前月比の販売額はわずかに減少すると予測される」と述べています。「イリノイ州では1.7ヶ月、シカゴでは1.5ヶ月と、いずれも1年前の水準の半分にまで減少しています。

シカゴ市では、2021年6月の住宅販売（一戸建ておよびコンドミニアム）は3,767軒で、2020年6月の販売数2,072軒から81.8％増加しました。

2021年6月のシカゴの住宅価格の中央値は35万1,500ドルで、32万9,000ドルだった2020年6月に比べて6.8%上昇しました。

"先月は、クローズドセールスや販売価格の中央値の上昇など、多くのトレンドが継続して見られましたが、在庫や市場に出ている日数の減少は、新たな興味深いストーリーを語っている可能性があります。"と、シカゴ全米リアルター協会の会長であり、コールドウェル・バンカー・リアルティの仲介サービス担当副社長であるナイケア・ピピオン・マクグリフ氏は述べています。「初めて家を買う人の中には、この市場で家を探すのに苦労している人もいますし、引っ越しをする人は、パンデミックの影響で予算を気にするようになり、今の家に留まる可能性もあります。これにより、在庫がさらに逼迫し、買い手が価格の高い家に飛びつき、市場の時間が短くなっています。家の売却を検討している方は、今こそリアルターに連絡してください！」と述べています。

売上高と価格情報は、2021年6月1日から6月30日までの期間に、Midwest Real Estate Data LLCのデータを含む、参加しているイリノイ州の23のREALTORS®地方委員会および協会から報告されたMultiple Listing Serviceのクローズド・セールスから作成されています。U.S. Census Bureauが定義するシカゴメトロエリアには、Cook, DeKalb, DuPage, Grundy, Kane, Kendall, Lake, McHenry, Willの各郡が含まれています。

イリノイ州REALTORS®は、不動産業界のあらゆる側面に携わる5万人以上の会員を擁する任意の業界団体です。会員の専門的なニーズに応えるだけでなく、不動産所有者の権利を保護するために、不動産所有者の利益を守るための法律を推奨、推進しています。

Source: Illinois Realtors

6月の中古住宅販売は1.4%増

6月の全米中古住宅販売は1.4%増加となりました。

【要約】

・中古住宅販売件数は、季節調整済み年率で1.4％増加し、減少した地域はなし。

・未販売住宅の在庫は、5〜6月にかけて3.3％増加し125万戸（月間販売ペースの2.6ヵ月分に相当）

・中古住宅販売価格の中央値は、前年同期比23.4％上昇。

・1999年1月以来2番目に高い水準。売り出された住宅は通常17日間で契約済み

・6月の中古住宅販売件数は４ヶ月ぶりに増加

・4地域すべてが前年同月比で2桁の増加

2021年6月の中古住宅販売件数

2021年6月の既存住宅販売総数、一戸建て、タウンホーム、コンドミニアム、コープを含む完成済みの取引は、5月から1.4%増加し、季節調整済みの年率586万件となりました。販売件数は前年比で上昇し、1年前（2020年6月の477万件）から22.9％増加しました。

NARチーフエコノミストであるローレンス・ユン氏は、「ここ数ヶ月、住宅着工件数の増加や既存の住宅所有者が自宅をリストアップしたことにより、供給は緩やかに改善しており、これらすべてが販売の増加につながっている」と述べています。「住宅販売は、パンデミック前を上回るペースで推移しています」と述べています。

6月末時点の住宅総在庫2は125万戸で、5月時点の在庫から3.3％増加し、1年前（154万戸）からは18.8％減少しました。現在の販売ペースでは、未販売在庫は2.6ヶ月の供給となっており、5月の2.5ヶ月からわずかに増加しているものの、2020年6月の3.9ヶ月からは減少しています。

6月の全住宅タイプの中古住宅価格の中央値3は36万3,300ドルで、2020年6月（29万4,400ドル）から23.4％上昇し、すべての地域で価格が上昇しました。これにより、112ヵ月連続で前年同月比で上昇しました。

「ユン氏は、「大まかなレベルでは、在庫が逼迫しているため住宅価格は下落の危機に瀕していませんが、年内には価格上昇のペースが鈍化すると予想しています。「理想的には、住宅にかかる費用が収入の増加にほぼ比例して上昇することですが、2022年には、より多くの物件や新築物件が出回るようになるため、そうなる可能性が高いと思います。"

6月に物件が市場に残っていた期間は通常17日で、5月と変わらず、2020年6月の24日よりも短くなっています。2021年6月に販売された住宅の89％は、1ヶ月以内に市場に出ていました。

初回購入者が販売数の31％を占め、これも5月と同じだが、2020年6月の35％からは減少した。20204年末に発表されたNARの「2020 Profile of Home Buyers and Sellers」によると、初回購入者の年間シェアは31％でした。

現金販売の多くを占める個人投資家やセカンドハウス購入者は、6月に14％の住宅を購入し、5月の17％から減少しましたが、2020年6月の9％から増加しました。6月の現金販売の割合は23％で、5月と同じで、2020年6月の16％よりも増加しました。

差し押さえや空売りなどの「ディストレスト・セールス」の割合は1％未満で、5月と同じだが、2020年6月の3％からは減少した。

「しかし、住宅ローンを必要とする初回購入者は、記録的な住宅価格の高騰と在庫の少なさにより、独自の課題に直面しています」とユン氏は説明します。「金利は好ましい水準にありますが、これらのハードルの高さに圧倒されている購入希望者もいます」。

フレディマック社によると、6月の30年固定金利住宅ローンの平均コミットメントレートは2.98%で、5月の2.96%からわずかに上昇しました。2020年全体での平均約定率は3.11%でした。

一戸建ておよびコンドミニアム／コープの販売状況

6月の一戸建て住宅販売件数は、季節調整済み年率514万件で、5月の507万件から1.4％増加し、1年前と比較して19.3％増加しました。また、6月の中古一戸建て住宅価格の中央値は37万600ドルで、2020年6月に比べ24.4％上昇しました。

既存のコンドミニアムとコープの販売は、6月に季節調整済みの年率で72万戸を記録し、5月の71万戸から増加し、1年前に比べて56.5％増加しました。また、6月の中古マンション価格の中央値は31万1,600ドルで、年率19.1％の上昇となりました。

N.J.フランクリンレイクスの不動産業者であり、プロミネント・プロパティーズ・サザビーズ・インターナショナル・リアルティのCEOを務めるチャーリー・オッパーNAR会長は、「NARは、住宅在庫を増加させ、すべてのアメリカ人が安全で手ごろな価格の住宅にアクセスできるようにするために、政策立案者や業界のリーダーとの対話を続けています」と述べています。「米国経済がCOVID-19からの回復を続ける中、米国の消費者と住宅所有者にとって最善の政策を確保することがNARの優先事項である」と述べています。

地域別内訳

北東部の6月の中古住宅販売件数は2.8％増加し、年率74万件を記録、前年同月比45.1％増となりました。北東部の価格中央値は412,800ドルで、2020年6月から23.6％上昇しました。

中西部の6月の中古住宅販売件数は、3.1%増の133万件（年率）を記録し、1年前に比べて18.8%増加しました。中西部の価格中央値は27万8,700ドルで、2020年6月に比べて18.5％上昇しました。

南部の中古住宅販売件数は5月と変わらず、6月は年率259万件を記録し、1年前の同時期と比べて19.4%増加しました。南部の価格中央値は31万1,600ドルで、1年前に比べて21.4％上昇しました。

西部の中古住宅販売件数は1.7％増の120万件となり、前年同月比23.7％増となりました。西部地区の価格中央値は50万7,000ドルで、2020年6月から17.6％上昇しました。

National Association of Realtorsより

アメリカの住宅市場ニュース

 ワシントン発（2021年7月15日） - 米国住宅都市開発省のトップが、全米リアルター協会の政策専門家とともに、米国の歴史的な住宅供給不足の解決策について議論しました。この仮想政策フォーラムでは、NARが委託してローゼン・コンサルティング・グループが執筆した調査結果を詳しく説明しました。この調査結果によると、米国では2001年までに約600万戸の住宅が建設されていないという「建築不足」が発生しています。この報告書「Housing is Critical Infrastructure（住宅は重要なインフラ）」は、米国の住宅政策に関する議論の中心となっています。特に、ジョー・バイデン大統領が先週、インフラ整備の一環として住宅に力を入れることを改めて表明したことを受けて、この報告書が発表されました。

「米国の住宅不足は、10年以上にわたる深刻な建築不足と投資不足の結果である」と、NARのチャーリー・オッパー会長は木曜日のイベントの冒頭で述べました。「必要な量に到達するためには、国を挙げての長期的な取り組みが必要であり、あらゆる種類の新しい住宅を建設することは、国のインフラ計画に不可欠な要素となります。道路や橋と同じように、住宅は家族が経済的に豊かになるために必要な長期的資産であり、人々を雇用機会に近づけ、地域住民を支える税収を生み出すものです」。

バイデン大統領は、住宅への「歴史的な投資」と称して、建設や修復を通じて米国に200万戸の住宅を追加することを目指しています。

Source: 7/15/2021 National Association of Realtors 

アメリカの住宅市場 2021年5月度

 1年前と比較して住宅価格の中央値が24％上昇するなど、市場ではかつてないレベルで価格上昇が起こっています。住宅販売件数は4ヶ月連続で1%減少しましたが、1年前と比較すると45%増加しています。過去最高の住宅価格と在庫不足の両方が、潜在的な住宅販売を制限しています。